Indemnizaciones por obras comunitarias

¿Tiene derecho el propietario afectado por una obra comunitaria a percibir una indemnización por los daños y  perjuicios ocasionados como consecuencia de dicha obra?

En la LPH el art. 9.1 c) ,  establece que “el propietario está obligado a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”, siendo también de aplicación el Código Civil, art. 1902, que señala: “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.

Según el tipo de servidumbre que se haya creado para la ejecución de la obra (cerramiento de local definitivo,de paso,ocupación de elemento privativo,etc) si es definitiva o temporal, así como del perjuicio causado al propietario, dependerá la cuantía de la indemnización.

¿Cuáles son los criterios que hay que tener en cuenta a la hora de concretar la indemnización?

Aquí podemos atender a el criterio del Tribunal Supremo en la sentencia dictada el 15 de diciembre de 2010 en el supuesto de una instalación del ascensor a través de un local situado en la planta baja de un edificio:

  1. Una indemnización a precio de mercado, según locales de iguales características y que su ubicación sea en la misma zona e idéntica localidad,correspondiente a la superficie en metros cuadrados invadida, según dictamen pericial, incluida la superficie de vuelo que se va a ocupar y calculada conforme al tiempo en el que transcurra la ejecución de las obras.
  2. Una cantidad a tanto alzado por el demérito por el local como consecuencia de su mejor superficie en la zona de trastienda precisando que, a falta de acuerdo sobre dicha cantidad y con la necesidad de  acudir en ejecución en sentencia a la designación de un perito judicial, los gastos de todo tipo  que se generen correrán a cargo de la comunidad de propietarios actora.
  3. Una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación del ascensor pueda ocasionar a las demandadas en la relación arrendaticia existente en  el local, debidamente acreditadas, incluidas posibles reducciones de la renta a percibir por la parte demandada durante la ejecución de las obras precisas para la instalación del ascensor u otras vicisitudes que, como resultantes de las mismas, afecten a a la relación arrendaticia.
  4. Una indemnización dineraria para el supuesto de que, como consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se causen daños al local previa acreditación fehaciente de los mismos.

En consecuencia, el propietario tiene la obligación de facilitar el paso sin menoscabo de su derecho a solicitar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados que tendrán que ser debidamente acreditados para el cálculo del importe de la indemnización. No obstante lo anterior , esta obligación cede en aquellos supuestos en los que local se afecte de forma sustancial a la actividad del local o éste quede inutilizado.

¿Tiene posibilidad el inquilino de solicitar la indemnización?

Como se observa en la LPH únicamente se refiere en todo momento al derecho del propietario a solicitar la indemnización correspondiente sin nombrar para nada al arrendatario. Si nos enfocamos en la sentencia anteriormente resumida, en su apartado núm.3 dentro del concepto indemnizatorio se incluye ” una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalacion del ascensor pueda producir a las demandadas (propietarias) en la relación arrendaticia existente en el local, debidamente acreditadas, incluidas posibles reducciones de la renta a percibir por la parte demandada”.

Por lo tanto, será en todo caso el propietario el legitimado para solicitar a la comunidad la indemnización correspondiente por las rentas dejadas de percibir en el período de tiempo que han durado las obras.

A este respecto es necesario hacer referencia al art.21.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94 relativo a las obras de conservación de las viviendas aplicable también a los locales, que establece la obligación del arrendatario de soportar la obra de conservación cuando no pueda diferirse su ejecución hasta la conclusión del arrendamiento aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una  parte  de la vivienda ( o del local).

Como contraprestación, si la obra durase más de veinte días , el arrendador deberá disminuir la renta en proporción a la parte de vivienda (o local) de la que el arrendatario se vea privado.

Pues bien, esta renta que el arrendador deje de percibir como consecuencia de las obras, es la indemnización que el propietario tiene derecho a exigir a la comunidad y ésta la obligación de proceder a su pago. En ningún caso, el arrendatario puede solicitar a la comunidad directamente que le indemnice por el daño emergente y lucro cesante derivado del temporal de su actividad. La comunidad es totalmente ajena a la situación arrendaticia existente y, por lo tanto, no procede ni la reclamación por parte del arrendatario ni la obligación de la comunidad de pagar importe alguno en concepto de indemnización.

 

 

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